O procedimento de aprovação de um loteamento

O procedimento de aprovação de um loteamento é disciplinado no Brasil pela Lei 6.766/79, em cujo artigo 2º está expresso que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

A diferença entre loteamento e desmembramento consiste no fato de que este é executado com o aproveitamento do sistema viário existente, sem necessidade de abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Em outras palavras, se no parcelamento há necessidade de abertura ou modificação de ruas, estamos falando de loteamento.

Loteamentos sem registro são denominados de clandestinos.

A venda de lote sem registro do loteamento é ilegal, a teor do disposto no artigo 37 da Lei 6.766/79:

“Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.

E essa prática configura o crime tipificado no artigo 50 da mesma Lei 6.766/1979:

“Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Além disso, o contrato de promessa de compra e venda de um lote sem registro é nulo, de acordo com o artigo 166, II e III, do Código Civil:

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;”

Portanto, é inconteste a necessidade de se aprovar e registrar um loteamento antes de dar início à venda dos lotes.

Para isso, o procedimento a ser observado é, em síntese, o seguinte:

O procedimento se inicia com a concepção, em cuja fase se analisa o imóvel a ser loteado (se ele é servido por rede de água, de esgoto e de energia, se tem açudes, rios e demais cursos d´água, a vegetação, a topografia etc.), a vizinhança (para definir o padrão e o tamanho dos lotes), a cidade (inclusive a concorrência), dentre vários outros fatores, atentando para o disposto no artigo 3º, parágrafo único, da Lei 6.766/79:

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Ainda nesta fase, deve-se analisar toda a legislação municipal que trata sobre parcelamento do solo urbano, inclusive a Lei do Perímetro Urbano e de Uso e Ocupação do Solo.

Com esses estudos em mãos, elabora-se o projeto urbanístico e o memorial descritivo do loteamento.

Concluída a concepção do empreendimento e seu projeto urbanístico, a aprovação de um loteamento se inicia na prefeitura do município onde o imóvel a ser loteado está situado.

Via de regra, apresenta-se o requerimento de parcelamento do solo instruído com o projeto urbanístico (planta do loteamento), o memorial descritivo (no qual devem constar a descrição de cada lote, com área, medidas e confrontantes, as quadras, as ruas, as áreas verdes, as áreas institucionais, eventuais APP etc.), o cronograma de execução das obras e o documento de propriedade do imóvel. Cada município tem suas próprias exigências no tocante aos documentos a serem apresentados.

A prefeitura analisará o projeto urbanístico, notadamente se a área está situada dentro do perímetro urbano; se está em consonância com o Plano Diretor e demais leis municipais que regulam o parcelamento do solo urbano e o uso e ocupação do solo; se não incidem as restrições do parágrafo único do artigo 3º da Lei 6.766/79; se os percentuais da área de lotes, das verdes e das áreas institucionais correspondem ao que exige a legislação municipal; a área e a largura dos lotes; a largura das ruas etc.

Concluída essa análise, a Prefeitura aprovará o projeto urbanístico (a planta do loteamento, mas não o loteamento propriamente dito), para que o loteador possa elaborar, com base no projeto urbanístico previamente aprovado, o projeto de distribuição de água e de energia elétrica, o eventual projeto de saneamento básico e o requerimento das licenças ambientais.

O projeto de água e esgoto (caso haja viabilidade para ambos) deverá, então, ser apresentado à respectiva concessionária, a qual emitirá o devido termo de aprovação, onde constará todas as obrigações do loteador, bem como o prazo de execução das obras. Para a energia vale praticamente a mesma regra. Quanto ao saneamento, é importante esclarecer, dando o exemplo da Paraíba, que a Cagepa só exige a implantação da rede de saneamento do loteamento se houver viabilidade, ou seja, se houver rede coletora onde a rede interna seja interligada.

Em relação ao licenciamento ambiental, a L.I. (Licença de Instalação) e a L.O. (Licença de Operação) podem ser concedidas pelo órgão estadual ou pelo órgão municipal de meio ambiente, a depender da estrutura orgânica de cada município.

De posse dos projetos de distribuição de água e energia elétrica e de saneamento devidamente aprovados, bem como da Licença ambiental de Instalação, o loteador retornará à Prefeitura, para concluir a instrução do seu requerimento de aprovação.

Estando tudo correto, a Prefeitura confeccionará o Termo de Compromisso e Caução, no qual constará as obrigações do loteador, o prazo de execução das obras e a quantidade de lotes que serão dados em caução para garantir a execução de todas as obras do loteamento.

Ato contínuo, a Prefeitura emitirá o Termo de Aprovação do Loteamento, bem como o respectivo Decreto, a ser firmado pelo Prefeito(a) municipal.

Todo esse procedimento administrativo deverá ser levado ao Cartório de Imóveis da circunscrição (uma via desse caderno processual), o qual, depois das publicações legais, levará o empreendimento a registro.

Somente a partir do registro é que o loteador estará legalmente autorizado a realizar a venda dos lotes.

O procedimento parece complexo porque envolve muitas etapas, órgãos, documentos e profissionais, mas, para quem tem expertise, é fácil e rápido.

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Carlos André Bezerra
83 9 87949485
Master Loteamentos